Notas para eliminar las cláusulas suelo de las hipotecas

Autor(es): 
Luis de los Santos y Pastora Filigrana

A raíz de las demandas interpuestas por nuestra cooperativa contra la entidad Credifimo nos hemos visto en la necesidad de realizar estas notas, que en un lenguaje sencillo, recogen un resumen de los argumentos jurídicos utilizados para la nulidad y reclamación de las cantidades . 
 
¿Qué son las cláusulas suelo?

En los complicados y extensos contratos de préstamo hipotecarios que muchas familias han firmado para la compra de su vivienda se esconden las cláusulas suelo. ¿Pero qué son exactamente estas cláusulas suelo? En un contrato de préstamo hipotecario los bancos se comprometen a ofrecer una cantidad de dinero a los firmantes para la compra de una vivienda que será la garantía para la devolución del préstamo. La cantidad prestada se devolverá en cuotas mensuales a las que habrá que sumarle el interés. El interés que se le suma es el interés legal del dinero, (hay varios el más usado es el EURIBOR) elevado en algún porcentaje más que se acuerda en el contrato. El interés legal del dinero puede ser mayor o menor a lo largo del tiempo, sin embargo muchos contratos de préstamos establecen un interés mínimo que los firmantes tendrán que pagar en el caso de que el interés del dinero baje demasiado, esto es la cláusula suelo. Por ejemplo si la cláusula suelo pactada en un contrato es el 3% cuando el interés del dinero baje al 2% esta familia no se beneficiará de la bajada porque tendrá que pagar el 3% , es decir la cláusula suelo.
Esta situación en la práctica supone que en épocas de crisis económicas, donde el interés del dinero baja y los sueldos también muchas personas con hipotecas no disfrutan de una bajada de cuotas lo que les hace verdaderamente encontrarse ahogadas por sus hipotecas.
 
¿Por qué son abusivas?

Muchas personas comenzaron hace unos años una batalla legal por la supresión de la cláusula suelo de sus hipotecas porque la consideraban abusivas. Estas batallas legales han dado sus frutos y en mayo de 2013 el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la legalidad de estas cláusulas. Dos son los principales argumentos que expone la sentencia para considerar un cláusula suelo abusiva.

  1. La falta de claridad. Normalmente estas cláusulas están ocultas en una redacción excesivamente complejizada de los contratos de préstamo. Ni los bancos ni los notarios, ante los que se firman estos contratos, suelen explicar el contenido de estas cláusulas a los firmantes ni lo que supondrá en sus vidas su aplicación.
    La normativa establece que las personas que vayan a firmar un contrato de préstamo hipotecario con un banco deben conocer al menos con tres días de antelación cuales van a ser las condiciones del préstamo. Estas condiciones se recogen en un documento llamado oferta vinculante que deben tener los firmantes con anterioridad a la firma del contrato ante notario. Sin embargo es una mala práctica extendida que esta oferta vinculante se entregue en el mismo momento de la firma del contrato sin poder ser estudiada con la atención que merece un acuerdo que va a estar vigente los próximos treinta años de la vida de una persona como viene siendo común. Esto agrava más la situación de desigualdad que cualquier ciudadano tiene ya de por sí frente a un banco y crea por tanto más indefensión si cabe. No olvidemos que este tipo de contrato no es un contrato entre iguales y estas garantías, como es la entrega de la oferta vinculante, tiene como objetivo salvar estas desigualdades en la medida de lo posible entre las personas y los banco (Directiva 93/13 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea).
  2. La diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo. En un intento de parecer contratos justos y equilibrados para las dos partes firmantes junto a la cláusula suelo aparece una cláusula techo. Es decir si el interés del dinero se disparará la persona firmante tiene la garantía de que no pagará más allá de un porcentaje firmado en el contrato. Hasta aquí todo parece justo, sin embargo estas cláusulas techo suele ser irreales es decir son muy altas y no es previsible que el interés del dinero vaya a alcanzar nunca esos límites por lo tanto nunca se aplicarán, y esta garantía no la van a poder disfrutar nunca los firmantes. Suele ser normal que la cláusula suelo en un contrario sea un 3% y la techo sea un 15%. Incluso se conocen casos donde la cláusula techo llega al 20%. Según el Tribunal Supremo es una obviedad la falta de reciprocidad y semejanza entre ambos tipos.

 
¿Se pueden solicitar las cantidades indebidamente cobradas?

Aunque el Tribunal Supremo no las ha reconocido en su Sentencia, se puede perfectamente en las demandas individuales solicitar las cantidades indebidamente cobradas en reclamación de cantidad. De hecho en las demandas planteadas contra Credifimo se han solicitado la devolución de dichas cantidades con los intereses correspondientes.
 
Conclusiones

La Sentencia del Tribunal Supremo supone por tanto un avance importante a la hora de clarificar cuáles son los motivos de por qué han de considerarse abusivas algunas cláusulas suelos. También deja claro la sentencia que cualquier cláusula suelo que adolezca de alguno de los vicios enumerados anteriormente se considerará abusiva, no es necesario que se den todos a la vez.
Sin embargo la sentencia se queda corta a la hora de condenar a los bancos a devolver el dinero pagado de más por las personas que firman los contratos de préstamo. Esta cuestión es dudosa puesto que si una cláusula del contrato se declara abusiva y por tanto nula cualquier efecto que hubiera causado debe ser reparado, es decir hay que volver a un estado de las cosas como si nunca hubiera existido. Le ha temblado la mano al Tribunal Supremo a la hora de condenar a los bancos a devolver todo este dinero a las personas que han estado pagando estas cláusulas abusivas, por tanto esta batalla aún está pendiente de ganar.
En las dos últimas dos décadas hemos asistido a una campaña orquestada por Bancos, Gobierno y Medios de Comunicación donde se ha construido el imaginario de que “comprar una vivienda es el único medio seguro para subsistir”. Los Bancos bajaron los tipos de interés y flexibilizaron las condiciones para conceder los préstamos hipotecarios a personas con ingresos escasos o contratos de trabajo precarios. El gobierno reformó la ley de alquileres para que los propietarios pudieran resolver los contratos de alquiler cuando quisieran sin alegar causa para ello y acortó a cinco años los periodos contratos, además el gobierno se encargó de convertir en delito la ocupación de viviendas sin contratos. Los medios de comunicación masivos hicieron el resto, trasmitir que el único medio seguro para acceder a la vivienda era la compra a través de un préstamo hipotecario. La hipoteca era algo natural e incuestionable por lo que había que pasar para tener una vivienda, “todo el mundo se hipoteca, es lo normal”. El resto es conocido, los precios de las viviendas se dispararon, las hipotecas se firmaban por más de veinte años, las cláusulas contractuales eran abusivas y los bancos y los notarios aclaraban poco y todo se firmaba muy rápido.
La crisis económica redujo los puestos de trabajo y los salarios y las cuotas de las hipotecas se hicieron impagables. El resultado, las personas hipotecadas pagan altísimas hipotecas en relación con los ingresos, y cuando los pagos se hace imposibles son desahuciados y aun arrastran una deuda con el banco impagable que les perseguirá de por vida en el mejor de los casos, en el peor los familiares que han sido avalista de la hipoteca también pierden sus casas. Mientras tanto la dación en pago no se ha contemplado por los bancos como una solución y el Gobierno sigue sin reformar la ley hipotecaria para que esta sea obligatoria.
Las reivindicaciones de la anulación de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo, como la cláusula suelo, o la reforma de la ley hipotecaria para que se incluya la dación en pago se quedan cortas para solventar la enorme problemática social ante la que nos encontramos que atenta directamente contra el Derecho Fundamental a la vivienda.
Ahora más que nunca la exigencia a los Poderes Públicos para que garanticen las recomendaciones de Naciones Unidas según la cual ninguna familia debe pagar más del 30% de sus ingresos para acceder a una vivienda digna se nos convierte en una obligación, al menos mientras construimos una sociedad donde el ejercicio de derechos fundamentales como es el ejercicio a la vivienda no sea el negocio de unos pocos y salga de la lógica mercantilista de la compra y venta y verdaderamente sea un derecho al alcance de todos y todas.